これは、都心部でのマンションの大量供給や価格低下に支えられた結果とはいえ、若い世代だけでなく、高齢世代にとっても知的な刺激にあふれ、娯楽や趣味ばかりでなく医療や健康面でさまざまなサービスを受けることができる都心に住むことが、豊かな時間をもつための大切な選択肢であり、住まい選びの基準になるという、住に対する価値観の変化が反映されたものだと思います。
土地と建物を個人で所有し、これを利用して生活する「戸建て住宅」。 それに対し、互いに見知らぬ大勢の人たちが土地と建物を共有し、集合して生活をする「マンション」。
この両者は資産の保有の仕方だけではなく、住宅としての性格や機能の面でまったく別物ではないか、というのが私の持論です。 この2つの違いを正しく理解することなく、両者を比較してもあまり意味がありません。
比較の視点はいろいろありますが、皆さんが住宅の取得に際して、マンションか戸建てかという選択に迷った時、その判断の参考となるよう、それぞれどのような特徴や個性をもったものなのかを整理してみました。 今私たちがマンションと呼んでいるものには、団地や昔の縦割り長屋を連想させるテラスハウス、駅前のワンルームからリゾートマンション、そして超高層のタワーマンションまで、多種多様なものが含まれています。
一般的にマンションと呼ばれる共同住宅の原型となっているものは、1955年に誕生した、住宅公団が供給した団地住宅だといわれています。 その典型が2DKの住宅で、このモデルはもともと戦後の物不足の中で、賃貸用の住まいとして企画されたものでした。
いわば必要最小限の機能を詰め込んだ住戸を効率的に積み上げたものとして登場したわけです。 この点で、同じ共同住宅でありながらも、さまざまな居住者像を想定し、プライベート空間と外部空間の聞に中間的な「公」(パブリック)空間となる交流施設を計画するなど、意欲的で実験的な試みを多く行った東京の青山や大塚などに建後1どうじゅんかいてられた同潤会アパートなどとは異なる時代的な背景をもっているといわれています。
高度経済成長期を迎えると、都市部ではサラリーマンや工場労働者向けの住宅不足問題が深刻化し、安価で大量供給が可能な住宅が必要になりました。 このような中で、2DK住戸を中心に構成された大規模団地が大量生産され、大量消費の流れに沿ったものとして次々に生み出されます。
これらの住宅は、もともと戦後の高度成長期に都市に住み始めた人たちが結婚し、子どもをもち家庭を築いていく過程の中で、賃貸アパートから住み替える受け皿として生み出されたものでした。 その典型であった2DK住宅が、やがて国や住宅公団の住宅供給政策が賃貸から分譲へと主軸をシフトしていく中で、すみか「とりあえずの住まい」から「終の棲家」へと格上げされていきます。

東京都新宿区の諏訪町住宅をはじめ品川区の萩中住宅、調布市の国領住宅などの、マンション建替え円滑化法を活用して建替えが実現し、あるいは現在建替えが検討されている事例の多くが、実は昭和初年代から50年代にかけて住宅公団や住宅供給公社などによって供給されたこのような2DKタイプの住宅なのです。 このように、もともとはより安価な住宅を大量に供給する手段として、いわば戸建て住宅を取得するまでのつなぎとして誕生し、拡大してきたマンションですが、今では土地と建物を大勢の人間で共有することにより、土地の効率的な利用と大きな投資を武器に、大規模化、超高層化、高機能化、高級化などさまざまな付加価値を売り物にした多くのマンションが供給されています。
戸建て住宅とマンションを比較した場合の両者の大きな違いはどのような点にあるのでしょうか。 第1に、戸建て住宅には資産の独立性があるが、土地建物を共有するマンションには資産の独立性がない、といわれています。
確かに、戸建て住宅は基本的には土地も建物も単独所有であるため自由に利用することができるし、好きな時に処分することもできます。 原則として修繕することも、建て替えることも所有者が自分の判断で都合のよい時に行える、というわけです。
これに対して、マンションは、土地と建物の骨格である躯体部分を他の区分所有者と共有しているため、単独では修繕も建替えもできず、共有者間の集団としての意思決定手続き(集会での決議)が必要となります。 といっても、専有部分と呼ばれる住戸部分は、独立した所有権(区分所有権)の対象として、これを自由に利用することも、あるいは処分して金銭に換えて共有関係から離脱することもできるので、処分の自由は確保されています。
ただし、土地と躯体部分が共有関係にあることがマンションの大きな特徴であり、本質に関わる問題です。 これについては次項で詳しく考えることにします。
違いの第2は、マンションは戸建て住宅に比べ、非常に多くの付加価値を備えることができるという点です。 マンションは多数の者が土地や建物を共有することで、多くの投資を可能にして、戸建て住宅とはまったく異なった価値を生み出すことができます。

ちょうど、戸建て住宅が小さな個人商庖だとすれば、マンションは多くの株主から出資を受けて成り立つ会社のようなものといえるでしょう。 都心で注目されているタワー型の大規模マンションを考えてみてください。
そもそも、地上100メートルの高さに戸建て住宅を建設することは可能でしょうか。 タワーマンションというのは、いわば数百人の区分所有者から出資を募り、大きな資本力を武器に超高層で大規模なマンションを建設し、さまざまな付加価値をつけて高機能化、高級化をすすめたものです。
上層階からの眺望や高級な共用施設、多様なサービスなどは、もはやホテルに類似、匹敵するもので、戸建て住宅とはまったく別の住宅であり、異質の居住形態です。 多数の権利を集合し、共同化することで「住まい」にさまざまな付加価値をつけることができる、これがマンションの特徴である「共同化による高付加価値」ということです。
「マンションか戸建てか」について考えてみると、結局はその人が「住む」ということにどのような価値を見つけるのか、という問題に行き着いてしまいます。 「住む」ということの意味が、かつてのように「食べて」「寝る」ための場所から、時にはオフィスやアトリエになったり、人や出来事に出会う場となったり、とさまざまな生活への新しい付加価値を与える拠点に変わりつつあるとすれば、郊外の戸建て住宅よりも都心のマンションに住むことが、官マンションを選ぶ場合でも超高層か中層タイプかの選択肢がある。
はるかに有利な選択であることになります。 さらに、近頃は都会で増加する凶悪犯罪や大地震の危険から家族をいかに守るかということが、住宅選択の大きな基準となりつつあります。
例えば一部の地域では、関連団体が実施する防犯モデルマンション制度が運用されていて、エレベーターやエントランスといった場所ごとの防犯設備仕様、建物配置など、さまざまな防犯対策基準が設けられ、審査が行われています(2006年5月の時点で日都道府県)。 防犯対策という点では、マンションの優位性は否定できないと思います。


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